Was muss ich bei einer Grundschuldbestellung beachten?

  • Sebastian Jannsen
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Die Wenigsten können den Kauf oder den Bau ihres Eigenheims sofort aus der eigenen Tasche bezahlen. Notwendig wird es dann, einen Kredit bei einer Bank oder Sparkasse aufzunehmen. Das Kreditinstitut ist verständlicherweise daran interessiert, sich abzusichern, wenn der Kreditnehmer die Ratenzahlung nicht mehr leisten kann. Dafür ist die sogenannte Grundschuldbestellung notwendig. Was es damit genau auf sich hat und was es zu beachten gilt, erfahren Interessierte im folgenden Überblick.

Im BGB ist das sogenannte Grundpfandrecht festgelegt. Dieses befähigt ein Kreditinstitut bei Ausbleiben der regelmäßigen Zahlungen, die mit der Grundschuld belastete Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Für die Sicherung eines Immobilienkredits ist die Grundschuldbestellung der übliche Standard in der Bundesrepublik.

Wie geht eine Grundschuldbestellung vonstatten?

Um im Grundbuch die Grundschuld eintragen zu lassen, muss diese beim Notar beurkundet zu werden. Der Notar prüft, ob es dem freien Willen des Schuldners entspricht, die Grundschuld aufzunehmen. Der Notar wird den Schuldner außerdem über potenzielle Risiken der Grundschuldbestellung informieren. Erst nach der Feststellung der Freiwilligkeit und der Belehrung über die Risiken erstellt der Notar die Urkunde. In dem Fall, dass am Eigentum der Immobilie mehrere Personen Anteil haben, muss jeder Einzelne der Grundschuldbestellung zustimmen und die Urkunde beim Notar unterzeichnen.

Das Formular für die Grundschuldbestellung erhalten Sie für gewöhnlich vom Kreditinstitut selbst. Das Grundbestellungsformular dient als Basis für die Beurkundung beim Notar. Sobald die Beurkundung abgeschlossen ist, lässt der Notar die Dokumente dem Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde zukommen.

Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn eine sogenannte Buchgrundschuld eingetragen wird, muss jede Änderung, die vorgenommen wird, im Grundbuch vermerkt werden. Normalerweise wird eine Grundschuld aber als Briefgrundschuld eingetragen. Beim sogenannten Grundschuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier, das ohne Änderungen im Grundbuch auf andere Gläubiger übergehen kann – mit der Schließung eines Abtretungsvertrages.

Zu welchem Zeitpunkt sollte eine Grundschuldbestellung erfolgen?

Mit der Grundbuchbestellung sollte man nach dem Immobilienkauf nicht lange warten. Aus einem einfachen Grund: Die Bank zahlt den Kredit erst aus, wenn die Grundschuldbestellung vorgenommen wurde. Wenn der Käufer der Immobilie in Zahlungsverzug gerät, können Verzugszinsen fällig werden. Praktisch: Die Grundschuldbestellung kann beim Notar gleich bei der Beurkundung des Kaufvertrages vorgenommen werden.

Zahlungsausfall – was nun?

Wenn eine Grundschuldbestellung vorliegt, ist ein Kreditinstitut berechtigt, das private Vermögen zu pfänden, wenn der Kredit gekündigt werden sollte. Das kann passieren, wenn der Kreditnehmer drei Mal in Folge seine Kreditrate nicht zahlt oder ein Zahlungsverzug über mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Höhe des Kredits besteht.

Wenn nichts mehr zu pfänden ist, kann das Kreditinstitut zwangsversteigern lassen. Mit dem daraus gewonnen Geld werden ausstehende Forderungen beglichen. Wenn weitere Schulden bei anderen Gläubigern bestehen, hat die Bank mit der Grundschuldbestellung das erste Zugriffsrecht: Erst nachdem alle Forderungen der Bank beglichen sind, können Forderungen anderer Gläubiger getilgt werden. Die hohe Sicherheit ist der Grund, warum Kreditinstitute bei der Immobilienfinanzierung auf der Grundschuldbestellung beharren.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn die Forderungen des Kreditinstituts beglichen worden sind?

Intuitiv könnte man meinen, dass mit der Tilgung der letzten Rate des Darlehens die Grundschuld sofort erlischt. Das passiert jedoch nicht ohne Antrag auf Löschung des Eintrags. Nicht immer ist das jedoch sinnvoll. Wenn die Grundschuld gelöscht werden soll, werden beim Notar und beim Grundbuchamt Gebühren fällig. Außerdem kann die bereits bestehende Grundschuld auch für ein neues Darlehen Verwendung finden. Damit entfallen auch die Gebühren für eine neue Grundschuldbestellung.

Wenn die Löschung durchgeführt werden soll, ist eine sogenannte Löschungsbewilligung nötig. Das Kreditinstitut bestätigt darin, dass es der Löschung zustimmt. Für diese Bewilligung darf das Kreditinstitut keine Gebühren verlangen. Den Antrag zur Löschung stellt dann der Notar. Die Löschungsbewilligung des Kreditinstituts und eine Aufhebungserklärung sendet er an das Grundbuchamt. Nach erfolgter Prüfung durch das Grundbuchamt erfolgt dann die Löschung.

Notar Sebastian Jannsen

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